Когато се заиграваме с идеята за покупка на жилище и ипотечен заем, обикновено започваме от там – можем ли да си позволим еди колко си пари всеки месец за погасяване на вноската.
За да ни е по-лесно да се справяме с разходите си, ги съпоставяме с периода на получаване на заплата – често месечно. Това много често бива подсилено от ситуацията, в която много хора се намират – живеят от залата до заплата и плановете съответно се свеждат до същия хоризонт почти автоматично.
Макар това да е нормална отправна точка, е също и много подвеждаща стратегия за преценка. Обикновено заемите не се изплащат за месец и имат по-сложно отражение върху финансовото ни състояние. Вноските могат да бъдат разтеглени във времето така, че станат поносими, но това често прави неразумна цената на имота.
Какво казват цифрите?
Семейният бюджет може да си позволи максимална вноска по ипотечен заем от около 1000 лева на месец и това се възприема като максимален предел от заемополучателите. Ето няколко възможни варианта.
Ако се вземе максималният заем при 8% лихва (просто пример) за максималният срок, то въпросното семейство може да изтегли около 135000 лева за жилище с месечна вноска от около 990 лева. И като добавят депозит 20% (около 30 000 лева) ще могат да си купят жилище за около 165 000 лева.
По друг начин изглежда цената обаче, ако тя се разгледа в рамките на целия живот на заема, а не просто като месечен разход. За тези 30 години на изплащане на заема, цената само на заема ще е скочила с 221 600 лева, които ще трябва да се платят като лихви, освен главницата.
Обща цена на имота тогава става 135 000 + 30 000 + 221 600 = 386 000 лева.
Ако семейството реши, че иска да си остави място за маневриране и вземе по-малък заем в размер на 100 000 лева, ще може да си купи имот за 130 000 (като добавим същия депозит от 30 000 лева). Но при 8% лихва, за 30 години вноската ще е около 735 лева.
Разгледано на месечна база, това е около 250 лева по-малко от лимита, които семейството си е поставило като предел. Общият бюджет за жилището пада с 20%, но заема намалява с около 25%. Изглежда разумно. Освен това си оставят резерв и в текущия бюджет в случай на повишаване на лихвите, непредвидени разходи и прочее.
Но за целия живот на заема те ще внесат над 164 000 лева като лихви. Общата цена на заема тогава става 264 000 лева и изисква отново 30 годишен ангажимент.
Общата цена на жилището така намалява и става 100 000 + 30 000 + 164 000 = 294 000 лева.
Дори и месечната вноска да изглежда наистина поносима, как ви се струва сделката като знаете крайната цена на покупката?
Още един вариант – ако семейството реши да избере месечна вноска 950 лева на месец за същия заем от 100 000 лева, цената му ще спадне до 72 000 лева и 15 годишен ангажимент.
Така цената на имота слиза до 100 000 + 30 000 + 72 000 = 202 000 лева.
А ако са си направили наистина добре сметките и са убедени, че могат да се справят с максималната вноска без да рискуват финансовото си здраве и закръглят вноската си на 1 000 лева, заемът им ще бъде погасен за 13 години и 10 месеца и общо платените лихви ще са 66 000. Което сваля цената на имота до 196 000 лева.
Не е никак трудно 35 000 да се превърнат в почти 200 000 лева преди да се доберем до финала. Да не говорим за срока на погасяване, който е отделна цена на имота сам по себе си…
Успех на всички,
Д.
Още по темата:
Кога е най-изгодно да се купи имот?
Записки от кризата: Средна цена на жилищата / среден доход – дълъг ли е пътят надолу?
Най-скъпо излиза да не знаеш какво искаш
Спестявания, резерви или депозит за жилище?
Ипотечен заем: 12 съвета как да го изплатим по-бързо
Статия от блога На 'ти' с парите
От месечните вноски зависи крайната цена на имота
Лиценз: Всички права запазени